전세 계약 완전 가이드

전세 제도란?

전세는 한국 고유의 임대 방식으로, 임차인이 임대인에게 고액의 보증금(전세금)을 맡기고 월세 없이 거주하는 제도입니다. 계약 만료 시 보증금을 전액 돌려받는 구조입니다. 주거비 부담을 줄이면서 목돈을 보전할 수 있다는 장점이 있지만, 보증금 반환 위험이 존재하므로 계약 전 철저한 확인이 필요합니다.

최근 전세사기 피해가 사회 문제로 대두되면서 보증금 보호의 중요성이 어느 때보다 강조되고 있습니다. 이 가이드에서는 안전한 전세 계약을 위해 반드시 알아야 할 사항들을 정리했습니다.

전세 vs 월세 vs 반전세

전세와 월세 사이의 전환은 전월세 전환율로 계산할 수 있습니다. 전월세 전환 계산기에서 보증금과 월세의 최적 비율을 확인해보세요.

보증금 보호 3대 장치

전세 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 다음 3가지를 반드시 갖추어야 합니다.

계약 전 체크리스트

• 등기부등본 확인: 계약 당일 발급받아 소유자, 근저당, 가압류, 전세권 설정 여부를 확인합니다. 근저당 설정액 + 전세보증금이 시세의 70%를 초과하면 위험 신호입니다.
• 건축물대장 확인: 불법 건축물이나 용도 변경 여부를 확인합니다. 위반 건축물은 전세보증보험 가입이 불가할 수 있습니다.
• 임대인 신원 확인: 등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 반드시 확인합니다. 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서를 요구하세요.
• 국세·지방세 완납증명: 임대인의 세금 체납 여부를 확인합니다. 체납이 있으면 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있습니다.
• 시세 대비 전세가율: 전세가율(전세가/매매가)이 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 높습니다. 주변 시세와 비교하여 비정상적으로 높은 전세가는 피하세요.

전세사기 예방법

최근 전세사기 수법이 갈수록 교묘해지고 있습니다. 다음 사항을 유의하세요.

• 시세보다 현저히 낮은 전세가를 제시하는 매물은 의심하세요.
• 임대인이 전세보증보험 가입을 거부하면 계약을 재고하세요.
• 다세대·빌라는 건물 전체의 근저당 총액을 확인하세요.
• 계약 전 해당 주소로 "안심전세" 앱에서 위험도를 조회하세요.
• 잔금은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금하고, 영수증을 보관하세요.

전월세 전환율과 계약갱신청구권

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환하거나, 반대로 월세를 전세로 환산할 때 적용하는 비율입니다. 법정 전환율 상한은 "기준금리 + 3.5%"이며, 2026년 기준 약 7.0% 수준입니다. 전월세 전환 시 전월세 전환 계산기를 활용하면 적정 금액을 쉽게 계산할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입되었으며, 임차인이 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 갱신 시 보증금·월세 인상은 직전 금액의 5% 이내로 제한됩니다. 중개수수료가 궁금하다면 복비 계산기에서 확인하세요.

자주 묻는 질문