전월세 전환 계산기

작년에 전세 계약 갱신하면서 집주인이 "보증금 5천만원 올리는 대신 월세 20만원 깎아줄게"라고 했는데, 이게 유리한 건지 바로 판단이 안 되더라고요. 법정전환율로 계산해보니 실제로는 월세 17만원만 깎아주는 게 맞는 금액이었습니다.

2026년 법정전월세전환율 상한은 기준금리(3.5%) + 2%p = 5.5%입니다. 임대인이 이 비율을 초과해서 전환하면 임차인이 초과분을 거부할 수 있어요. 근데 현실에서는 이 비율을 아는 세입자가 많지 않아서, 집주인 말대로 따라가는 경우가 태반이에요.

보증금을 올리고 월세를 내리면 매월 지출은 줄지만 목돈이 묶이고, 반대로 보증금을 낮추고 월세를 올리면 목돈을 굴릴 수 있는 대신 고정 지출이 늘어납니다. 금리가 높을 때는 보증금을 낮추는 쪽이, 낮을 때는 전세가 유리한 편입니다.

예를 들어 전세 3억짜리에서 보증금을 2억으로 1억 줄인다고 합시다. 법정전환율 5.5% 기준이면 1억 × 5.5% ÷ 12 = 월 약 45만 8천원을 월세로 내야 해요. 이 월세가 부담되면 보증금을 더 높게 유지하는 편이 낫고, 1억으로 연 5% 이상 수익을 낼 자신이 있으면 보증금을 줄이는 게 유리합니다.

임대인 입장에서도 계산을 해봐야 합니다. 보증금 1억을 돌려주는 대신 월 45만원을 받으면 연 5.5% 수익이니, 시중 예금 금리보다 높으면 보증금을 돌려주고 월세를 받는 게 유리해요. 결국 기준금리가 전환 판단의 핵심입니다. 취득세까지 비교하려면 취득세 계산기도 같이 써보세요.

실제로 계약서에 전환율을 명시하지 않는 경우가 많은데, 나중에 분쟁이 생기면 증거가 없어서 곤란해집니다. 특약에 "본 계약의 전월세 전환 시 법정전환율(기준금리+2%)을 적용한다"고 한 줄만 넣어두세요. 이게 있으면 집주인이 나중에 더 높은 전환율을 주장할 수 없어요.

갱신 시 집주인이 "전세를 월세로 바꾸자"고 하면, 5% 인상 제한과 법정전환율을 동시에 적용받습니다. 둘 다 충족해야 해서, 사실상 전환으로 월세를 과도하게 올리는 건 불가능해요. 모르면 손해 보는 부분이니 전세 계약 관련 상세한 내용은 전세 가이드를 참고하세요.