양도소득세 계산기

양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 차익에 매기는 세금입니다. 매도가격이 아니라 남긴 이익이 과세 대상이므로, 손해를 보고 팔았다면 세금이 없습니다. 세액을 좌우하는 변수는 크게 네 가지입니다.

• 보유기간 — 짧을수록 세율이 급격히 높아집니다. 주택은 1년 미만 70%, 1~2년 60%의 단일세율이 적용됩니다.
• 1세대1주택 여부 — 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)하고 양도가 12억원 이하면 전액 비과세입니다.
• 장기보유특별공제 — 3년 이상 보유 시 일반 부동산은 연 2%씩 최대 30%, 1세대1주택은 보유·거주 각 연 4%씩 최대 80%까지 공제됩니다.
• 필요경비 — 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 자본적 지출(확장·새시 교체 등)은 차익에서 뺄 수 있습니다.

1세대1주택이 12억원을 넘겨 팔린 경우, 차익 전체가 아니라 12억 초과분에 대응하는 비율만 과세됩니다. 예를 들어 15억원에 팔아 5억원의 차익이 났다면 과세 대상은 5억 × (3억 ÷ 15억) = 1억원입니다. 여기에 장기보유특별공제까지 적용하면 실제 세액은 크게 줄어듭니다. 주식·ETF 등 다른 자산의 양도세 기준은 주식·부동산 세금 정리에서 함께 확인할 수 있습니다.

이 계산기는 필요경비를 반영하지 않는 간편 계산이라, 실제 신고 세액과는 차이가 납니다. 중개보수 규모는 복비 계산기로 확인해 필요경비에 반영해 보고, 새 집을 살 계획이라면 취득세 계산기로 다음 취득 비용도 함께 잡아두세요. 매도 대금으로 대출을 상환할 계획이라면 대출 이자 계산기에서 중도상환 시 절감되는 이자를 확인할 수 있습니다.