임대수익률 계산기

부동산 투자 상담 가면 "수익률 5%" 이런 말을 쉽게 하는데, 이게 총수익률인지 순수익률인지 꼭 따져봐야 합니다. 총수익률은 단순히 연 임대료를 매매가로 나눈 건데, 여기서 빠지는 비용이 꽤 많거든요.

실제로 계산하면 재산세, 종합소득세, 건물 관리비, 수선비, 공실 기간 등을 다 빼야 합니다. 오피스텔 같은 경우 관리비가 월 10~20만원씩 나가고, 공실이 연 1~2개월은 생기는 게 보통이에요. 표면 수익률 5%가 실제로는 3% 아래로 떨어지는 경우가 허다합니다.

대출 끼고 투자하면 레버리지 효과가 있지만, 금리가 올라가면 이자 부담에 역전세까지 겹쳐서 수익률이 마이너스가 되는 상황도 현실적으로 존재합니다. 투자 전에 보수적으로 계산해보는 게 나중에 후회를 줄여요.

매매가 3억, 보증금 5천만원, 월세 80만원인 원룸 오피스텔을 예로 들어볼게요. 총수익률은 월세 80만원 × 12 ÷ 3억 = 3.2%입니다. 근데 여기서 연간 관리비 약 180만원, 재산세 약 30만원, 수선비 50만원, 공실 1개월분 80만원을 빼면 순수익은 960만원 - 340만원 = 620만원, 순수익률 2.07%까지 떨어져요.

사실 은행 정기예금 이율이 3.5%인 시기에 2%대 수익률이면 솔직히 의미가 없습니다. 시세 차익을 기대하는 투자가 아니라면, 순수익률 기준으로 최소 4% 이상 나오는 물건을 찾아야 해요. 양도소득세까지 미리 계산하려면 양도세 계산기를 참고하세요.

서울 강남권 오피스텔은 총수익률 2.5~3.5%, 강북·경기권은 4~5% 선이에요. 지방 주요 도시(대전, 대구, 광주)는 5~7%까지 나오는 물건도 있지만 공실 리스크가 높습니다. 수익률이 높다고 무조건 좋은 게 아니라, 공실률과 감가상각을 같이 봐야 합니다.

근데 이게 평균이라 같은 서울이라도 역세권이냐, 대학가냐, 오피스가냐에 따라 편차가 큽니다. 투자 전에 네이버 부동산이나 호갱노노에서 해당 건물의 실제 거래가와 임대 시세를 반드시 크로스체크하세요.